Geerbte Immobilie verkaufen: Ablauf, Erbengemeinschaft und Steuern

Der Ablauf in sechs Schritten

Ein geordneter Verkauf schützt den Familienfrieden und den Wert der Liegenschaft. Bewährt hat sich folgende Reihenfolge:

1. Erbbescheinigung beantragen: Sie weist aus, wer zu den Erben gehört, und ist für das Grundbuch und den späteren Kaufvertrag nötig.
2. Bestandesaufnahme: Grundbuchauszug, Hypotheken, laufende Kosten, Mietverträge und Versicherungen zusammentragen.
3. Unabhängige Bewertung: Ein neutraler Marktwert ist die beste Grundlage, damit sich alle Erben auf einen Preis einigen.
4. Entscheid der Erbengemeinschaft: Verkauf, Übernahme durch einen Erben oder Vermietung. Der Entscheid muss gemeinsam fallen.
5. Vermarktung und Verhandlung: Öffentlich mit Inserat oder diskret an vorgemerkte Käufer, je nach Wunsch der Erben.
6. Kaufvertrag und Beurkundung: Alle Erben oder eine bevollmächtigte Person unterschreiben, danach Eintrag im Grundbuch und Verteilung des Erlöses.

Was in der Erbengemeinschaft gilt

Bis zur Erbteilung gehört die Liegenschaft allen Erben gemeinsam als Gesamteigentum (Art. 602 ZGB). Für einen Verkauf braucht es deshalb grundsätzlich die Zustimmung aller Erben. Eine schriftliche Vollmacht an eine Person, die den Verkauf koordiniert, vereinfacht den Ablauf deutlich.

Möchte ein Erbe die Immobilie übernehmen, wird er den anderen Erben ihren Anteil am Marktwert auszahlen. Auch hier hilft eine neutrale Bewertung, Streit zu vermeiden. Bei Uneinigkeit können eine Mediation oder als letzter Schritt das Gericht entscheiden. Das dauert und kostet, ein früher, offener Austausch lohnt sich.

Welche Steuern beim Verkauf anfallen

Der Erbgang selbst löst keine Grundstückgewinnsteuer aus, sie wird aufgeschoben (Art. 12 Abs. 3 StHG). Erst beim späteren Verkauf wird der Gewinn besteuert. In der Regel gilt dann der Erwerbspreis der verstorbenen Person als Basis, und ihre Besitzdauer wird angerechnet. Das wirkt sich bei einer langen Besitzdauer günstig aus, weil der Steuersatz mit den Jahren sinkt.

Ob Erbschaftssteuern anfallen, regeln die Kantone. Ehepartner und direkte Nachkommen sind in den meisten Kantonen davon befreit. Lassen Sie die Steuerfolgen im Einzelfall von einer Fachperson prüfen.

Unterlagen, die Sie bereithalten sollten

• Erbbescheinigung und allenfalls Testament oder Erbvertrag
• Aktueller Grundbuchauszug
• Hypothekarvertrag und Zinsbelege
• Kaufvertrag und Belege über wertvermehrende Investitionen der verstorbenen Person
• Police der Gebäudeversicherung, Pläne und Baubeschrieb
• Bei vermieteten Objekten: Mieterspiegel und Mietverträge

Leerstand vermeiden

Eine leerstehende Liegenschaft verursacht weiter Kosten für Hypothek, Versicherung, Heizung und Unterhalt. Klären Sie früh, wer sich um Räumung, Reinigung und den Zustand kümmert. Ein gepflegtes, geräumtes Objekt verkauft sich schneller und zu einem besseren Preis.

Persönlich beraten

Wir begleiten Erbengemeinschaften von der Bewertung bis zur Beurkundung, mit einer Ansprechperson für alle Erben und klarer Kommunikation.

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