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Was ist meine Immobilie wert? So funktioniert die Bewertung
Der richtige Preis ist die wichtigste Entscheidung beim Verkauf. Hier erfahren Sie, mit welchen Methoden der Wert einer Immobilie in der Schweiz ermittelt wird, welche Faktoren ihn beeinflussen und warum der Angebotspreis nicht immer der Schätzung entspricht.
Die drei gängigen Methoden
Je nach Art der Immobilie kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz. Häufig werden sie kombiniert.
- Vergleichswert (hedonische Methode): Der Wert wird aus den Preisen vergleichbarer, tatsächlich verkaufter Objekte abgeleitet. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser ist das die wichtigste Methode. Banken und Bewertungssysteme wie IAZI arbeiten damit.
- Ertragswert: Bei vermieteten Liegenschaften wie Mehrfamilienhäusern zählt, welchen Ertrag sie abwerfen. Die Mieteinnahmen werden mit einem Zinssatz kapitalisiert, der Lage, Zustand und Risiko berücksichtigt.
- Realwert (Sachwert): Landwert plus Wert der Gebäude nach Abzug der Altersentwertung. Er dient oft als Ergänzung, etwa bei speziellen Objekten.
Was den Wert beeinflusst
Zwei Immobilien mit gleicher Fläche können sehr unterschiedlich viel wert sein. Entscheidend sind vor allem:
- Makrolage: Gemeinde, Steuerbelastung, Erreichbarkeit der Zentren
- Mikrolage: Aussicht, Besonnung, Lärm, Nähe zu Schule, Einkauf und öffentlichem Verkehr
- Zustand, Baujahr und erfolgte Renovationen
- Grundriss, Raumhöhe, Aussenflächen und Parkplätze
- Energieträger und Energieeffizienz
- Bei Stockwerkeigentum: Stand des Erneuerungsfonds und anstehende Sanierungen
Schätzung, Angebotspreis und Verkaufspreis
Die Bewertung zeigt den Marktwert auf Basis vergleichbarer Verkäufe. Der Angebotspreis ist eine strategische Entscheidung: Er soll Interessenten anziehen und Spielraum für die Verhandlung lassen, ohne abzuschrecken. Der tatsächliche Verkaufspreis ergibt sich am Ende aus Angebot und Nachfrage. Ist eine Immobilie besonders gefragt, kann er über der Schätzung liegen.
Wichtig ist, den Preis nicht zu hoch anzusetzen. Objekte, die lange auf den Portalen stehen, verlieren an Attraktivität und werden am Ende oft günstiger verkauft als bei einem realistischen Start.
Kostenlose Bewertung mit IAZI
Wir erstellen Ihre Bewertung kostenlos mit dem bankenanerkannten System IAZI, auf Basis echter Vergleichstransaktionen. Sie erhalten ein PDF, das Sie auch Ihrer Bank vorlegen können. Auf Wunsch ergänzen wir das Ergebnis vor Ort mit unserer Kenntnis der Region, denn Aussicht, Besonnung oder ein besonderer Grundriss lassen sich aus Daten allein nicht immer erkennen.
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Erfahren Sie, was Ihre Immobilie heute wert ist. Kostenlos, unverbindlich und mit einem PDF für Ihre Bank.
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Häufige Fragen
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Bei Voyage Homes ist die Bewertung mit IAZI kostenlos und unverbindlich, auch wenn Sie sich am Ende gegen einen Verkauf entscheiden.
Wie genau ist eine Online-Bewertung?
Online-Bewertungen liefern eine gute erste Orientierung. Besonderheiten wie Aussicht, Zustand oder ein aussergewöhnlicher Grundriss erkennt man aber erst vor Ort. Deshalb ergänzen wir die Bewertung auf Wunsch mit einer Besichtigung.
Welche Methode gilt für ein Mehrfamilienhaus?
Bei vermieteten Liegenschaften steht der Ertragswert im Vordergrund. Er berücksichtigt die Mieteinnahmen, die Lage, den Zustand und das Risiko.
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Allgemeine Information, keine Steuer oder Rechtsberatung. Stand Oktober 2026.