Haus verkaufen in der Schweiz: Ablauf, Kosten und Steuern

Der Ablauf in sieben Schritten

Ein strukturierter Verkauf dauert bei Wohneigentum in der Deutschschweiz meist einige Wochen bis wenige Monate. Die Vorbereitung bis zum ersten Inserat nimmt in der Regel zwei bis drei Wochen in Anspruch.

1. Bewertung: Ermitteln Sie den Marktwert Ihrer Immobilie, zum Beispiel mit einer bankenanerkannten Bewertung.
2. Angebotspreis festlegen: Der Preis sollte zum Markt passen. Ein zu hoher Preis verlängert die Vermarktung und führt oft zu tieferen Abschlüssen.
3. Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Pläne, Baubeschrieb und weitere Dokumente (siehe unten).
4. Vermarktung vorbereiten: Professionelle Fotos, Grundrisse, eine Verkaufsdokumentation und aussagekräftige Inserate.
5. Besichtigungen und Bonitätsprüfung: Ernsthafte Interessenten erkennen Sie an einer Finanzierungsbestätigung ihrer Bank.
6. Verhandlung und Reservation: Mit einer Reservationsvereinbarung und Anzahlung sichern Sie den Käufer ab.
7. Kaufvertrag und Beurkundung: Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet, danach folgen Eintrag im Grundbuch und Schlüsselübergabe.

Welche Unterlagen Sie brauchen

Vollständige Unterlagen schaffen Vertrauen und beschleunigen die Finanzierung beim Käufer. Halten Sie mindestens folgende Dokumente bereit:

• Aktueller Grundbuchauszug und Katasterplan
• Grundrisse, Schnitte und Baubeschrieb
• Police der Gebäudeversicherung
• Übersicht der Renovationen und Investitionen der letzten Jahre
• Nebenkosten und bei Liegenschaften mit Heizung: Angaben zu Heizung und Energieverbrauch
• Bei Stockwerkeigentum: Reglement, Protokolle der letzten Versammlungen, Stand des Erneuerungsfonds und Budget

Welche Kosten beim Verkauf anfallen

Die Kosten hängen stark vom Kanton und vom gewählten Vorgehen ab. Typischerweise fallen an: das Honorar des Maklers, die Kosten für Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls die Handänderungssteuer. Wer die Kosten für Notar und Grundbuch trägt, wird im Kaufvertrag geregelt, oft werden sie hälftig geteilt.

Die Handänderungssteuer ist kantonal geregelt und wird in vielen Kantonen von der Käuferschaft bezahlt. Acht Kantone erheben keine Handänderungssteuer, darunter Zürich, Zug, Schwyz und Aargau. Im Kanton Luzern beträgt sie 1,5 Prozent, im Kanton Bern 1,8 Prozent, wobei Bern für selbstgenutztes Wohneigentum eine grosszügige Befreiung kennt.

Die Grundstückgewinnsteuer

Erzielen Sie beim Verkauf einen Gewinn, wird die Grundstückgewinnsteuer fällig. Sie wird vom Verkäufer geschuldet. Als Gewinn gilt vereinfacht der Verkaufserlös abzüglich Kaufpreis, wertvermehrender Investitionen und der Kosten für Kauf und Verkauf, zum Beispiel für Makler und Notar. Bewahren Sie deshalb Belege für Renovationen und Umbauten gut auf.

In den meisten Kantonen sinkt der Steuersatz mit der Besitzdauer, bei kurzer Besitzdauer gibt es oft Zuschläge. Wer innert einer bestimmten Frist, meist rund zwei Jahre, erneut selbstgenutztes Wohneigentum kauft, kann die Steuer in vielen Fällen aufschieben (Ersatzbeschaffung). Weil der Kanton für die Steuer ein Pfandrecht auf dem Grundstück hat, wird sie im Kaufvertrag in der Regel sichergestellt. Lassen Sie die Steuer vorab schätzen, damit Sie wissen, wie viel Ihnen nach dem Verkauf bleibt.

Fünf Tipps für einen besseren Preis

• Setzen Sie den Preis marktgerecht an. Die ersten Wochen auf dem Portal sind die wichtigsten.
• Investieren Sie in gute Bilder und saubere Grundrisse. Käufer entscheiden online in Sekunden.
• Beheben Sie kleine Mängel vor den Besichtigungen und räumen Sie auf.
• Prüfen Sie die Finanzierung der Interessenten, bevor Sie verhandeln.
• Überlegen Sie, ob ein diskreter Verkauf ohne Inserat für Sie sinnvoller ist.

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