Haus verkaufen ohne Makler: was Sie selbst machen können und wo die Risiken liegen

Ist ein Verkauf ohne Makler erlaubt?

Ja. In der Schweiz gibt es keine Pflicht, für den Verkauf einer Immobilie einen Makler beizuziehen. Zwingend ist nur die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags. Sie erfolgt je nach Kanton bei einem freiberuflichen Notar oder einem staatlichen Notariat. Die Urkundsperson setzt den Vertrag auf, beurkundet ihn und meldet den Eigentumswechsel dem Grundbuchamt. Sie vertritt dabei aber nicht Ihre Interessen beim Preis oder in der Verhandlung.

Diese Aufgaben übernehmen Sie selbst

Wer ohne Makler verkauft, führt das ganze Projekt selbst. Rechnen Sie mit mehreren Wochen Aufwand, verteilt über einige Monate.

1. Marktwert ermitteln: Eine bankenanerkannte Bewertung ist die Grundlage für einen realistischen Angebotspreis.
2. Unterlagen beschaffen: Grundbuchauszug, Pläne, Baubeschrieb, Police der Gebäudeversicherung, Übersicht der Renovationen, bei Stockwerkeigentum Reglement, Protokolle und Stand des Erneuerungsfonds.
3. Verkaufsdokumentation erstellen: Gute Fotos, saubere Grundrisse und eine klare Beschreibung. Käufer entscheiden online in Sekunden, ob sie sich melden.
4. Inserieren: Die grossen Portale verlangen für Inserate Gebühren. Planen Sie auch Zeit für die vielen Anfragen ein, die in den ersten Tagen eintreffen.
5. Besichtigungen führen: Einzeln oder in Gruppen, oft am Abend und am Wochenende.
6. Interessenten prüfen: Finanzierungsbestätigung der Bank, bei Bedarf Betreibungsauszug.
7. Verhandeln und reservieren: Schriftliche Reservationsvereinbarung mit Anzahlung, damit der Käufer verbindlich bleibt.
8. Kaufvertrag vorbereiten: Mit der Urkundsperson Termine, Übergabe, Zahlungsablauf und die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer regeln.

Die häufigsten Fehler beim Privatverkauf

• Preis zu hoch angesetzt: Das Objekt bleibt lange online, Interessenten fragen sich, was nicht stimmt, und am Ende wird oft tiefer verkauft als bei einem marktgerechten Start.
• Preis zu tief angesetzt: Der Verkauf geht schnell, aber das Geld fehlt danach. Gerade bei begehrten Lagen ist das häufiger, als man denkt.
• Unvollständige Unterlagen: Fehlen Dokumente, verzögert sich die Finanzierung des Käufers, und Vertrauen geht verloren.
• Keine Prüfung der Finanzierung: Wer anderen Interessenten absagt, bevor die Bank des Käufers zugesagt hat, verliert im schlechtesten Fall Wochen.
• Mängel verschwiegen: Der übliche Ausschluss der Gewährleistung schützt nicht bei Mängeln, die der Verkäufer kennt und arglistig verschweigt.
• Steuern unterschätzt: Die Grundstückgewinnsteuer kann hoch sein, besonders bei kurzer Besitzdauer. Lassen Sie sie vor dem Verkauf schätzen.
• Emotionen in der Verhandlung: Wer selbst verhandelt, hört Kritik am eigenen Haus direkt. Das macht es schwerer, ruhig und sachlich zu bleiben.

Was ein Makler kostet und was er bringt

Das Honorar eines Maklers wird frei vereinbart. In der Schweiz liegt es häufig im Bereich von zwei bis drei Prozent des Verkaufspreises, je nach Objekt, Region und Umfang der Leistungen. Lassen Sie sich genau aufzeigen, was im Honorar enthalten ist und ob es nur im Erfolgsfall geschuldet ist.

Ein guter Makler verdient sein Honorar vor allem über den Preis und die Sicherheit des Abschlusses: mit einem marktgerechten Angebotspreis, einer starken Präsentation, geprüften Käufern und einer Verhandlung ohne Emotionen. Zudem können die Kosten für den Makler in den meisten Kantonen bei der Grundstückgewinnsteuer vom Gewinn abgezogen werden. Die effektive Belastung ist deshalb oft tiefer als der Prozentsatz auf dem Papier.

Wann sich der Verkauf ohne Makler eignet

Ein Privatverkauf kann gut funktionieren, wenn Sie den Käufer bereits kennen, etwa in der Familie, in der Nachbarschaft oder unter den Mietern, wenn Sie Zeit haben, flexibel für Besichtigungen sind und gerne verhandeln. Schwieriger wird es bei Erbengemeinschaften, bei Scheidungen, bei vermieteten Liegenschaften, bei Mehrfamilienhäusern und immer dann, wenn der Verkauf unter Zeitdruck steht.

Möchten Sie gar nicht, dass Ihre Immobilie öffentlich erscheint? Dann ist ein diskreter Verkauf ohne Inserat eine Alternative. Mehr dazu bei unserer Schwestermarke Off Market Homes.

Checkliste für den Privatverkauf

• Bankenanerkannte Bewertung einholen und Angebotspreis festlegen
• Grundstückgewinnsteuer schätzen lassen
• Unterlagen vollständig zusammenstellen
• Fotos, Grundrisse und Beschreibung professionell aufbereiten
• Inserate schalten und Anfragen zeitnah beantworten
• Finanzierungsbestätigung vor der Reservation verlangen
• Reservation schriftlich und mit Anzahlung vereinbaren
• Bekannte Mängel offenlegen und im Vertrag festhalten
• Kaufvertrag mit der Urkundsperson rechtzeitig vorbereiten

Unsicher, welcher Weg sich für Sie lohnt? Im Erstgespräch sagen wir Ihnen ehrlich, ob Sie unsere Unterstützung brauchen.

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Allgemeine Information, keine Steuer oder Rechtsberatung. Stand Oktober 2026.